競売不動産 購入資金計画
取得の費用は融資利用の有無や占有者との交渉結果、リフォームの有無やコストなどの付帯費用によって必要資金は変わってきます。一般的に考えられる必要費用を示してみました。
- (1) 入札（落札予定）金額
- (2) 登録免許税（所有権を移転するときに係る税金です。）
- (3) 不動産取得税（所有権移転後、約6ヶ月後に支払通知がきます。）
- (4) 融資諸費用（融資を利用する場合の手数料など）
- (5) 占有者との交渉によって考えられる費用
- (6) 滞納管理費・遅延損害金
- (7) 保証金・敷金の返還債務
- (8) リフォーム工事費用・鍵交換費用
入札金額（落札金額）
競売不動産ごとに売却基準価格があり、その20％にあたる買受申出保証額を入札時に所定の振込用紙にて振り込みます。そして落札できれば、残代金を裁判所より送付されてくる代金納付期限通知書の期限までに支払います。
登録免許税
落札後に落札者の名義に所有権を移転するときに係る税金です。
◆所有権移転の登録免許税 ＝ 課税価格 × 0.02%（百円未満切捨て）
土地については平成29年3月31日まで0.015%（百円未満切捨て）
（合計額から１０００円未満は切捨て）
◆負担記入抹消登記の登録免許税の計算方法
物件の個数 × １０００円
（但し，物件数が２０個以上の場合は２万円）
※以上の計算方法は通常の場合の計算方法です。
※融資を利用して残代金を納付する場合（所有権移転登記と共に抵当権を設定登記をしたい場合）は司法書士等へ登記嘱託書を預けて抵当権を設定する為、別途司法書士等への報酬が発生してまいります。
不動産取得税
所有権移転後、約6ヶ月後に都道府県税事務所から通知がきます。税額は、取得した不動産の価格（固定資産税評価額）に税率を乗じた金額となります。
土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価格 × 4%
※ただし、特例により土地および住宅は3%（平成30年3月31日まで）非住宅の建物は4%
融資諸費用
融資を受けて残代金を納付する場合、融資に関わる費用（手数料、保証料、印紙代等）が発生します。詳細は金融機関ごとに違ってくるので、ご利用される金融機関にご確認ください。
占有者との交渉によってかかる費用
◆立退き費用
占有者へ立ち退いてもらう際に渡す費用です。必ずしも支払う必要はありませんが交渉を円滑に行うためです。
◆残置物処理費用
残置物を処分する費用です。残置物の量や内容によって大きく変わってきます。入札前に、3点セットに掲載されている室内の写真等でおおよその見積もりを確認した方がよいでしょう。
※占有者に処分の同意をもらうか、占有者不在にて引渡命令・強制執行を行い、後日のトラブルを回避するようにします。
◆引渡命令・強制執行費用
占有者との交渉の結果、立ち退きに応じない場合、強制的に退去してもらうことになります。不動産の個数・相手方の人数・残置物の量・保管方法等により金額が決まってきます。主な内訳は予納金（裁判所へ予め納める費用）・解錠費用・作業員料・残置物運搬・処理費用・保管費用等と高額になります。
延滞管理費・損害賠償金
滞納管理費は取得者が支払債務を負担することになります。３点セットの現況調査報告書に滞納管理費・遅延損害金が記載されています。ただし現況調査報告書の記載額は約６ヶ月前位の金額になりので、入札前には管理会社等へ金額を確認をした方がよいでしょう。また、長期の滞納管理費については５年間の時効が適応される場合もあります。
敷金・保証金の返還債務
競売不動産によっては買受人は賃貸人の地位を引き継ぐことになります。その場合、賃借人が預けた敷金や保証金を賃貸契約終了時に返還する義務を負うことになります。
リフォーム費用・鍵交換費用
リフォーム費用については、内部を見れないので予想が難しいです。何を目的にどこまでリフォームするかによって、費用にかなりの差が出ます。また収益用・転売用・住居用など目的や使用状況に応じて大きく変わってきます。それ以外に明渡し時に鍵の交換に業者を使うと別途費用が掛かります。
その他の費用
各種書類（住民票など）取得費用・郵送費・交通費等があります。
また代行やサポートを利用する場合には調査費用や報酬も掛りますので、資金計画には余裕を持って入札に望んだ方がよいでしょう。
