現地調査の重要性

入札を検討中の物件は必ず現地調査が不可欠です！調査結果によっては必要経費が大きく変わってきます。

建物の外観、近隣状況等の確認

裁判所の現況調査報告書や評価書は数ヶ月前の裁判所の調査時の状況です。
裁判所の調査時は空家であったが、その後に第三者が占有していることもあり得るので注意が必要です。建物の内部を見ることは勿論できませんが、戸建の場合は建物全体や庭の状況から判断します。特に玄関廻りを見れば内部の状況も推測できます。
また、マンションの場合は郵便ポストやベランダ、電気のメーターなどの状況から推測します。駐車場に車が止まっている場合は車種や車内の状況も判断材料になります。過去の経験から車内が汚いと家屋内も汚いと推測できます。また、近隣の方に聞き込みをすることも重要な情報を得る場合があり得ます。
物件の近隣環境などは、歩いてみれば周辺にどんな人たちが住んでいるのか、生活利便性や交通状況も判ってきます。

土地の概要、隣地との境界の接面道路の確認

接面している道路が公道か私道か？私道の場合は道路位置指定があるか否かを確認します。共有私道等で持分が売却外の場合等もあるので要注意です。
隣地との境界は明確かどうか？境界標が各ポイントにあるか否かを確認します。隣地との間に境界標が確認できない場合等は隣地所有者に境界を聞いてみる。接面道路の状況によってはセットバックが必要だったり、建物の再建築が不可能な場合もありえるので管轄の役所での調査も必要になります。

価格の査定

近隣の不動産業者さんに尋ねたり、ポータルサイトなどで過去の売買事例や路線価などから入札検討物件の
一般流通での物件価格を算出します。また、収益目的の物件では家賃相場も調査します。
更に、登記簿や自治体ハザードマップなど、書類調査も行います。物件について解らない事を無くす事が物件落札への第一歩です。

入札価格以外の必要経費の算出

滞納管理費等

３点セットに記載の滞納管理費等は調査時の金額です、事前に管理会社等に正確な滞納金額を確認します。マンションによっては管理費、積立金の他に前入居者の水道料金や駐車場代金も支払わなければならないケースもあります。

立退費用

引渡命令可の物件は強制執行費用とほぼ同額(約８０㎡のマンションを３人家族で占有の場合、約30～50万円が目安です)。最先の賃借権がある場合は明渡しが不可能なので要注意です。
また、残置物を処分する費用も忘れてはいけません。

リフォーム費用

一般物件と違って事前に建物の内部を事前に見ることが出来ないので予想が難しいです。また、収益用・転売用・住居用など目的や使用状況に応じて大きく費用は変わってきます。それ以外に明渡し時に鍵の交換に業者を使うと別途費用が掛かります。落札後のリフォーム費用は念のために多めに見積りましょう。

その他の費用

各種書類（住民票など）取得費用・郵送費・交通費等があります。
また代行やサポートを利用する場合には調査費用や報酬も掛りますので、資金計画には余裕を持って入札に望んだ方がよいでしょう。

競売不動産道場の現地調査代行

このように現地調査では調べる項目が沢山あります、だからと言って調査をしない訳には参りません。
競売不動産道場の現地調査代行は物件の保存状態や損傷の有無、居住者の有無、周辺環境まで徹底して調べます。更に登記簿や自治体ハザードマップなどの書類調査も行います。その結果を基に市場価格・収益率・リフォームのコスト・購入総費用を総合的に考慮して物件の価値を正確に判断して落札予定金額もご提案いたします。解らない事を無くす事が競売不動産落札への第一歩です。