競売不動産 Q&A
競売道場の「お問い合わせフォーム」にお客様から、よくあるご質問をご紹介します。
【質問１】競売不動産はどうして安いのですか？
【回答】競売不動産も一般流通の不動産も物件自体は何も変わりません。ですが、競売不動産は「瑕疵があっても担保責任を問うことできない」また「建物などの内部を見ることが出来ない」など、物件の状態を見極めることが困難なことが多いのです。そのように取引の条件や方法が一般不動産と異なるため、その特殊性が考慮されて安い評価になります。具体的には売却基準価額は地価公示価格の70％で値がつけられ、他に問題があれば更に減価修正されます。しかし入札したからといって、必ず落札できるわけではありませんので一般市場価格より低価格で物件を手に入れるチャンスが広がると考えてよいでしょう。
- 解決ポイント！
- 安いならではの「リスク」がありますとお客様に、お伝えいたします。初心者の方が、不動産競売に手を出した場合、火傷をしてしまうケースも少なくはありません。しかしリスクを正確に理解し解決できれば不動産競売は本当の意味で「宝の山」となるでしょう。
【質問２】本当に物件の中に入って見ることは出来ませんか？
【回答】「リスク」でも少しお話をしましたが、一般流通の不動産であれば不動産屋さんが案内をしてくれて物件の中を見ることも出来ますし説明もしてもらえます。しかい競売不動産は建物内部を見たり、所有者から直接説明を受けることが出来ません。それゆえ裁判所の資料である３点セットから情報を読み取り、どういった物件かを理解する必要があります。当然物理的な建物だけに限らず、付随する権利関係についても把握し理解し自己の責任で判断して入札するしかないのです。
- 解決ポイント！
- まずは「3点セット」を熟読して記載されたリスクを分析することから始めます、その分析結果を基に現地調査で建物の外観や周辺から情報を取集して総合的に判断することです。
【質問３】いくらで入札すれば落札できますか？
【回答】高い値段で入札すれば落札はできます、それでは競売不動産のメリットはありません。だいたい東京地裁の落札倍率は売却基準価格の平均1.47倍です、東京近県は平均1.3倍前後で落札されています。また、３点セットの情報の内容や立地条件で落札金額もかわってきます。複雑な権利関係がある競売不動産でリスクを背負って割安な物件を購入する方法も実際にありますが初心者にはお勧めできません。
最初は落札できなくても不動産競売のスキルを上げるうえでも、けして無駄ではないでしょう。
- 解決ポイント！
- ３点セットの情報や現地調査などで市場価格・収益率など、物件の価値を総合的に判断します。また、入札価格以外の滞納管理費や立退き費用・リフォーム費用などの必要経費も算出することも忘れてはいけません。
【質問４】占有者がいる物件を入札しても大丈夫ですか？
【回答】競売不動産で占有者のいないケースも稀にありますが、ほとんどが占有者のいる物件です。普通のことだと思ってもよいでしょう。
それでも一般個人の方が競売不動産を落札して一番頭を悩ますのが占有者の問題であることも確かです。 まれに多額の立ち退き料を請求したり、引渡を拒まれるケースがあります。しかし平成１０年ごろから民事執行法の改正がすすみ、落札者である「買受人」の権利が強化されました、万が一、明渡しの話に応じてもらえない場合は法的に引渡し命令から強制執行まで粛々と進めればよいのです。
- 解決ポイント！
- 一番大事なことは入札前に３点セットで「占有者の権利」を正確に理解することです。そして占有の権利に応じて明け渡しの問題を解決していけばよいのです。
また、リスクの大きい物件はなるべく見送ることをお勧めします。
【質問５】落札した物件がゴミ屋敷でしたどうすれば？
【回答】 落札した物件に大量のゴミがあることが結構あります。しかし残置物を勝手に処分することは、不法行為になるためできません。不動産競売で落札したのは不動産の部分であり、中の動産については占有者の物です。占有者に動産の撤去をお願いするしかありません。内容証明で、残置物の引取依頼を送達します。若干の金額で買い取る旨も記載しておくと確実でしょう。それでも占有者に協力してもらえない場合や連絡が取れない場合は、強制執行執行により処分しますが動産の移動・一時保管・処分費はすべて落札者の負担となります。
- 解決ポイント！
- ３点セットの現況調査報告書の内部写真などや現地調査で、おおよその残置物や修繕費などのコストを判断することが大切です。初めて競売不動産を入札される方は至難の業かもしれません。
【質問６】賃借人がいる物件は本当に大丈夫なんです？
【回答】落札した物件に賃借人が住んでいることがあります。家賃を払って借りているのであれば裁判所の３点セットに「６か月の明渡し猶予」などと記載してあるかもしれません。その場合は猶予期間が終わるまで家賃をもらって待っていれば良いのです。
家賃収益物件として購入したのであれば、その賃借人に問題さえ無ければ、そのまま再契約して住んでもらうのも選択のひとつです。しかし３点セットに「期限後の更新は買受人に対抗できる」などと記載してある物件は要注意です。賃借人が自ら退去を申し出るまでは明渡しが出来ませんので落札者が自己で利用することが不可能となり、オーナーチェンジの物件を購入したのと同じになります。
- 解決ポイント！
- やはりここでも３点セットから「占有の権利」や「占有状況」を正確に読み解くことが重要です。場合によっては敷金や保証金を引継ぎ返還義務も発生することもあるので要注意です。
【質問７】住宅ローンは競売不動産に使えますか？
【回答】「競売不動産はローンが使えない！」といわれます、その理由の１つに競売で落札しても「融資の実行と抵当権設定が同時に出来ない」という理由があるからでした。しかし平成10年の民事執行法の改正により代金納付をして所有権の移転と金融機関の抵当権設定を同時にできるようになりました。それにより現在は一般の方が競売不動産を落札してマイホームで購入する場合でも住宅ローンを利用できるようになりました。それでも大手都市銀行などでは「前例がない」「代金納付までの期間に余裕がない」などの理由で住宅ローンの利用に消極的です、一方、地方銀行や信用金庫、住宅支援機構のフラット３５などでは競売物件の住宅ローン利用が出来るように成りつつあります。
- 解決ポイント！
- 競売不動産に住宅ローンで融資をしてくれる金融機関はまだまだ少ないのが現実です。そこで大事な注意点が１つ有ります！一般流通の不動産を購入する際は、売買契約時に「住宅ローン条項」を付けておけばローンの審査が通らなかった場合でも契約は撤回され、手付金も全額返還されます。しかし競売不動産を購入する場合は、落札してから残代金の支払いができない場合には、入札保証金（売却基準価格の２０％）は返金されませんので事前の確認をしっかりとしましょう。
【質問８】いつ自分の所有になりますか？
【回答】ふつうは残代金を納めた時点で、所有権が移転すると考えられています。
占有者がいなければ業者さんに頼んでカギを開けてもらい、初めて競売不動産に入ることができます。
また、占有者が居住している場合は占有の権利に応じて、この時点から立ち退き交渉を正式に始めることもできるのです。必ずしも代金納付をしたからと言って直ぐに自己で利用できる訳でもないのです。
- 解決ポイント！
- 代金納付をすませれば確かに裁判所が所有権の移転手続きを登記所に嘱託してくれます。しかし、直ぐにマイホームとして住んだり、不動産投資で利益をあげられる競売不動産は少ないでしょう。
【質問９】競売代行サービスを利用するメリットは何ですか？
【回答】
１．競売不動産の「メリット」と「リスク」をお客さまに個人面談にて正確にお伝えして様々な不安を取り除きます。
２．お客様が選んだ入札候補物件を徹底して調べ上げて報告書にまとめてご提示いたします。また落札予想価格のご提案など、安心して入札が出来ますように、きめ細かいサポートをいたします。
３．書類作成から入札手続・代金納付などの面倒な裁判所の手続きをお忙しいお客様に代わって、しっかりと代行いたします。
４．落札して頭を悩ます占有者との立ち退きの問題は経験豊富なスタッフにお任せ下さい！お客様は占有者と直接、顔を合わすことはありません。
５．必ずしも落札できるとは限りません落札できない場合はサポート報酬はゼロ円です。
(ただし物件の調査費用は別途かかります。)
- 解決ポイント！
- まだまだ競売不動産に不安を持つ方も多いでしょう。
確かに「権利関係が複雑」「重大な瑕疵がある」といった物件もまれにあります。
充分な調査もせずに入札をすると、トラブルを招く恐れもあります。しかし、リスクや問題を見抜き解決できれば、不動産競売も魅力的な市場になるのではないでしょうか。
