不動産競売のトラブル事例

不動産競売で実際にありましたトラブル事例をご紹介します。

【事例１】入札価格を間違えて記入してしまった！

解決ポイント！

入札書を記入したら身内の方に確認してもらいましょう。また入札書のコピーや写真を撮っておくと後で安心できます。

【事例２】占有者と明渡しの問題でトラブルに！

競売不動産は、ほとんどが占有者のいる物件です。その占有者のなかには「何だ！この野郎！俺に出て行けって言うのか」と脅迫まがいの言葉を言う占有者もごく稀にいます。この場合は占有者をなだめ金銭で解決するか法律の定める通りに、引渡し命令から強制執行まで粛々と実行するかです。また、買受人に直接コンタクトを取って、いちゃもんをつける占有者には、もう一歩の対策が必要です。　対象物件を管轄する警察署に相談してください、強制執行妨害罪は懲役二年以下の犯罪ですから占有者の態度は改まります。最近は警察も民事案件と敬遠せず、積極的に対応してくれるようになりました。

解決ポイント！

占有の権利に応じて粛々と交渉を進めて行けば良いのです。但し、当事者同士だと感情的になり中々、交渉が上手く行かない事があるので注意が必要です。

【事例３】落札した物件に多額の管理費が滞納金！

マンションなどの区分所有建物を落札して管理費や修繕積立金などの滞納金が残っていることがよくあります。　　３点セットにもその記載がありますが半年前のデーターなので金額も充分に注意するポイントです。建物の区分所有等に関する法律で所有権を継承する人が、その債務を引き継ぐとあります、もちろん競売でもこの原則が適用され滞納金は全て落札者の負担となります。重要なのはその期間です、２～３ヶ月の滞納ならまだしも、５年１０年と滞納している物件もあります。しかし過去１０年分の債務を支払うというと民法でいう時効が成立している場合があるので、全て全額を支払うケースだけでもありません。

解決ポイント！

３点セットにも記載はありますが調査時の滞納金額なので入札前に管理会社等に滞納金額の確認が必要です。また、不動産競売のプロは多額の滞納管理費のある物件をあえて入札する場合があります、交渉で支払額を減額して利益を見込むためです。

【事例４】落札した物件に欠陥が見つかりました！

代金納付した後に、瑕疵（欠陥）がみつかりました、シロアリ被害です。3点セットには書かれていませんでした。損害賠償もしくは駆除にかかった費用を請求できるでしょうか？競売物件は一般流通の不動産とは異なり、ほとんど場合で内見が出来ないので事前調査に限界があります。また、ある程度の把握できない事情が、代金に反映されて競売物件は安くなっていますので、残念ながら、この場合は瑕疵担保責任を追及することはできません。競売では、ノークレームということが法律上ルール化されています。

解決ポイント！

３点セットの現況調査報告書に建物内部の写真の掲載もありますが、それだけでは判断は確かに難しいものがあります。また、入札前には必ず現地調査が必要です、物件の環境や近隣からの情報などを含め総合的に物件を判断します。

【事例５】リフォーム工事代が高額になってしまった！

「少しの工事なのに100万円以上もかかった！」
「とんでもなく高くついた！」　　　　　　　
と後悔したケースをよく耳にします。
これでは、せっかく競売で落札して格安に不動産を購入しても意味がありません。小さな工事であっても、工事に必要な業者さんの種類が多いと割高になってしまうのが　　リフォーム工事の特徴です。またリフォーム会社を５社以上をピックアップして下さい。そして見積りをお願いして話を聴きますが本命は最後に回します。なぜなら１社、２社と話してるうちにリフォーム用語にも慣れ、見積りの予想や相場観が養われるからです。

解決ポイント！

工事の見積りを１社の工事会社に依頼せず少なくても３社に見積り依頼をして「相見積もり」とります。また、工事費用で大きな割合を占めるのが手間代です、同じ業種が度々入る工事は出来るだけ、まとめて行うと効率が上がり手間代は下がります。

【事例６】収益不動産に借り手が見つかりません！

競売不動産を落札し、多額のお金を掛けてリフォームをしたのに、借り手が見つからないケースです。賃借人が見つからない原因は大きく３つです。
「地元の不動産さん屋さんがその物件を知らない！」
「物件のレベルが周辺の賃貸市場に比べて劣る！」
「家賃が相場に比べて高すぎる！」
もしかすると、三つの要因の全てが当てハマることも少なくありません。最後に一つ加えるとしたら不動産仲介業者は１社に限定しないことです複数の業者に依頼して、一番気が合い一生懸命に働いてもらえる業者を探しましょう。

解決ポイント！

入札前に近隣の賃貸状況や家賃相場、入居率等を的確に調べる必要があります。地元の不動産業者に尋ねたり、賃貸不動産のポータルサイト等で徹底して調べます。
また、転売による差益取得についても同じように近隣相場や地域ニーズ等を的確に調べ上げることが大切です。

こちらから【競売不動産のよくある質問にお答えします】